Die Erbvorbezugsgemeinschaft in der Zürcher Steuerpraxis

Was ist eine Erbvorbezugsgemeinschaft?

Erbvorbezugsgemeinschaften gibt es nur im Kanton Zürich, und sie betreffen ausschliesslich die kommunale Grundstückgewinnsteuer. Eine solche Gemeinschaft ist eine einfache Gesellschaft, die durch einen Erbvorbezug, die eine Liegenschaft zum Gegenstand hat, begründet wird. Voraussetzung ist, dass alle Mitglieder der Gemeinschaft «hinreichend sichere Erbanwärter» sind. Dazu gehören pflichtteilsgeschützte oder erbvertraglich eingesetzte Erben wie Ehegatten und Nachkommen. Bezogen auf die Grundstückgewinnsteuer ist sie einer Erbengemeinschaft gleichgestellt: Bei der Auflösung wird die Zuweisung des Grundstücks an einen Gesellschafter zu Alleineigentum als steuerprivilegierte Handänderung taxiert.

Wozu braucht man eine Erbvorbezugsgemeinschaft?

Viele Eltern überlegen, ob und wann sie ihre Liegenschaften auf die Nachkommen übertragen sollen. Bei einem Erbvorbezug kann es sinnvoll sein, Liegenschaften zu Gesamteigentum statt zu Miteigentum zuzuweisen. Eine Erbvorbezugsgemeinschaft kann sich vor allem eignen, um eine Rendite-Liegenschaft auf mehrere Nachkommen zu übertragen, um ihnen zusätzliches Einkommen zu verschaffen und gleichzeitig sicherzustellen, dass sie im Familienbesitz bleibt.

Was sind die Risiken bei einer Erbvorbezugsgemeinschaft?

Steuerliche Aspekte sollten nicht der einzige Grund sein, um seinen Kindern Liegenschaften als Gesamteigentum zu übertragen. Auch die zivilrechtlichen und praktischen Folgen müssen gut überlegt sein, denn die Verwaltung von Gesamteigentum ist anspruchsvoll. Schon die Gründung und erst recht die Führung und Auflösung einer Erbvorbezugsgemeinschaft bieten zahlreiche Stolpersteine. Beim Aufsetzen des Vertrags und beim Eintrag ins Grundbuch gibt es einiges zu beachten. Gemeinschaften, die das Potenzial ihrer Liegenschaften ausnutzen und die Wertsteigerung gemeinsam realisieren, können unter Umständen als Immobilienhändler eingestuft werden, was zu hohen Steuern führen kann.

Wie unterscheiden sich Schenkungen und Erbvorbezüge?

Als Schenkung gilt jede Zuwendung unter Lebenden, mit der jemand einen anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Für die Besteuerung sind drei oder vier Elemente relevant, nämlich die Vermögenszuwendung, die Bereicherung, die fehlende Gegenleistung und in einigen Kantonen – wie bspw. Zürich – der Schenkungswille. Bei Schenkungen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.

Ein Erbvorbezug ist eine ausgleichungspflichtige Schenkung. Das Bundesgericht umschreibt ihn als «unentgeltliche lebzeitige Zuwendungen an gesetzliche Erben in Anrechnung an den Erbteil». Er ist nichts anderes als eine Schenkung an einzelne oder mehrere Erbanwärter und wird steuerlich damit gleichgesetzt.

Wie wird die Auflösung einer Erbvorbezugsgemeinschaft besteuert?

Erbvorbezugsgemeinschaften werden bei der Grundstücksteuer wie das Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft behandelt. Wenn Liegenschaften bei der Auflösung ins Alleineigentum eines Gesellschafters übertragen werden, wird das als weitere «Handänderung infolge Erbvorbezuges» betrachtet und führt zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Erst wenn der Erbanwärter die Liegenschaft gewinnbringend weiterverkauft, wird der Gewinn besteuert. Bei der Übernahme lastet darum eine latente Grundstückgewinnsteuer auf der Liegenschaft.