Ertragsnutzniessung

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist in Art. 676 ff. ZGB geregelt. Das Wohnrecht ist eine sogenannte Personaldienstbarkeit. Es verleiht den Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Zivilrechtlich ist ein Wohnrecht eine eingeschränkte Nutzniessung. Anders als bei der Nutzniessung bleiben beim Wohnrecht die Eigentümer wirtschaftlich am Nutzniessungsobjekt berechtigt. Im Gegensatz zur Nutzniessung kann das Wohnrecht nur zu Gunsten einer natürlichen Person errichtet werden. Wohnrechte sind auf Liegenschaften beschränkt; unbebaute Grundstücke und Geschäftsräume fallen nicht darunter.

Download: Wohnrecht vs. Nutzniessung an einer Liegenschaft (Übersicht)

Was ist eine Nutzniessung?

Die Nutzniessung ist in Art. 745 ff. ZGB geregelt. Sie gibt den Berechtigten das Recht auf Besitz, Gebrauch und Nutzung bestimmter Vermögenswerte und verpflichtet sie zur Verwaltung (Art. 755 Abs. 1 und Abs. 2 ZGB). Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, und zwar die einzige, die sowohl an Grundstücken (inkl. Miteigentum, Stockwerkeigentum, Baurecht) als auch an beweglichen Sachen, Rechten und an einem Vermögen bestellt werden kann.

Als Berechtigte kommen sowohl natürliche als auch juristische Personen in Frage. Die Nutzniessung verleiht den Berechtigten eine eigentümerähnliche Stellung und hat ein quasi «nacktes Eigentum» der sachenrechtlichen Eigentümer zur Folge. Denn die belasteten Grundeigentümer müssen für die Dauer der Nutzniessung eine umfassende Fremdnutzung ihrer Liegenschaft dulden.

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Was ist eine Ertragsnutzniessung?

Die Ertragsnutzniessung ist eine besondere Form der Nutzniessung. Herkömmliche Nutzniessungen folgen dem Prinzip «alles oder nichts»: Entweder umfasst die Nutzniessung 100 Prozent der Nutzung (Wohnen) bzw. des Ertrags (Mieteinnahmen), oder es gibt keine Nutzniessung und 100 Prozent der Nutzung (Wohnen) bzw. des Ertrags (Mieteinnahmen) stehen den Eigentümern zu. Denn die sachenrechtliche Nutzniessung nach Art. 745 ff. ZGB kennt keine quotale Berechtigung am Nutzniessungsobjekt. In der Praxis besteht aber oft ein Bedürfnis nach einer flexibleren Ausgestaltung des Umfangs einer Nutzniessung. Hier schafft das Instrument der Ertragsnutzniessung Abhilfe.

Mit einer Ertragsnutzniessung verzichten die Nutzniesser darauf, das Nutzniessungsobjekt selber zu bewohnen, zu vermieten oder zu verpachten und übertragen diese Befugnisse gegen ein periodisches Entgelt zurück an die Eigentümer. Bei der Ertragsnutzniessung tritt das Entgelt an die Stelle der realen Nutzung eines Vermögenswertes. Auf diese Weise sichern sich die Eltern ein passives Einkommen, das mit einer Leibrente verglichen werden kann. Gelegentlich wird die Ertragsnutzniessung auch als Nutzniessungspacht bezeichnet.

Wozu dient eine Ertragsnutzniessung?

Eine Ertragsnutzniessung entsteht oft im Zusammenhang mit einem Erbvorbezug an einer Renditeliegenschaft (Mehrfamilienhäuser), einer passiven Unternehmensbeteiligung oder einem umfangreichen Wertschriftendepot. Damit sichern sich Eltern ein regelmässiges Einkommen, das entsprechend ihrem Bedarf als Quote des jährlichen Nettoertrags des Nutzniessungsobjekts oder als fixer Betrag vereinbart werden kann. Der übrige Ertrag gehört den Eigentümern. Gleichzeitig entlasten sich die Eltern von der administrativen Verwaltung des Nutzniessungsobjekts, indem sie diese Aufgabe an die Kinder delegieren. Damit ist das Eigentum der Kinder keine nuda proprietas mehr, sondern kommt einer umfassenden Eigentümerstellung nahe. Die Kinder sind m.a.W. auch wirtschaftlich berechtigt.

Praxisbeispiele:

• Die Eltern möchten das Eigentum, die Verwaltung und einen Teil des Ertrags an einem Mehrfamilienhaus schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen, um sich schrittweise vom Administrationsaufwand und der Steuerbelastung zu entlasten. Gleichzeitig beanspruchen sie weiterhin ein reduziertes Einkommen aus dem Vertragsobjekt.

• Im Rahmen der Erbteilung wird das Wertschriftendepot der Eltern auf die Kinder über-tragen. Im Gegenzug behält sich die Mutter die lebenslange Nutzniessung vor. Die Ausübung der Nutzniessung überlässt sie ihren Kindern, die ihr im Gegenzug einen jährlichen fixen Pauschalbetrag (z. B. 100‘000 Franken) bzw. einen flexiblen, quotalen Anspruch am Nettoertrag bezahlen.

Welches sind die steuerlichen Folgen einer Ertragsnutzniessung?

Anders als bei herkömmlichen Nutzniessungen versteuern die im Grundbuch als Nutzniesser eingetragenen Personen bei einer Ertragsnutzniessung nur das Entgelt, das sie von der Eigentümerschaft erhalten (Einkommen). Der verbleibende Liegenschaftsertrag wird durch die Eigentümerschaft versteuert (Einkommen). Mit Bezug auf die Steuerfolgen von Nutzniessungen im Allgemeinen und Ertragsnutzniessungen im Besonderen gibt es kantonale Unterschiede, weshalb die einschlägige kantonale Steuerpraxis konsultiert werden muss.